Asiantuntijat kertovat, mitä asioita ostotarjouksessa on syytä ottaa huomioon.
Sopiva asunto osuu kohdalle. Huoneistokeskuksen aluejohtaja Marko Vierto ja Kiinteistölakimies-yrityksen kiinteistölakimies ja osakas Henri Alinen kertovat, mitä ostajan on syytä ottaa huomioon ostotarjousta tehdessään.
Olen löytänyt sopivan asunnon, josta olen kiinnostunut. Miten toimin? Mitä asioita minun on selvitettävä ennen ostotarjouksen tekemistä?
Marko Vierto: Ota selvää tehdyistä ja tulevista remonteista. Tutustu seutuun, jos asunto sijaitsee sinulle ennestään vieraalla alueella. Muista pyytää nähtäväksi talotyypistä riippuen tarvittavat asiakirjat ennen ostotarjouksen tekemistä. Varmista, että raha-asiasi sitovan tarjouksen tekemiseksi ovat kunnossa.
Henri Alinen: Lue kaikki asiakirjat, kuten kuntotarkastusraportti, jossa kerrotaan esimerkiksi riskirakenteista. Omakotitalossa huomioi valmistumisvuosi. Eri ikäisissä taloissa on tietyt tyyppiominaisuudet ja virheet. Uusissakin taloissa voi olla ongelmia.
Selvitä kiinteistön omistus ja mahdolliset rasitteet Maanmittauslaitoksen rekisteriotteista.
Rivitaloasunnosta tai kerrostalo-osakkeesta pitää saada isännöitsijäntodistus, taloyhtiön yhtiöjärjestys ja selvitys taloyhtiön viiden vuoden kunnossapitotarpeesta. Varaudu korjauksiin. Jos ostat vaikkapa 1960–1970-luvulla rakennetun rivitaloasunnon, josta on kunnostettu vain pinnat, pitää muistaa, että talon rakenteet ovat vanhoja.
Kuinka tarkasti pääsen tutustumaan asuntoon ennen tarjousta?
Vierto: Ammattitaitoinen välittäjä hoitaa asuntoesittelyn, ja pääset tutustumaan kohteeseen tarkastikin. Tarvittaessa asunnossa tehdään kosteusmittaukset ja kuntotarkastukset. Ostaja voi olla näissä mukana, mikäli kuntotarkastusta ei ole tehty etukäteen.
Mistä tiedän, kuinka paljon asunnosta kannattaa tarjota?
Vierto: Tarjous kannattaa tehdä aina omien taloudellisten resurssien mukaan, kun on saanut riittävät tiedot asunnosta ja alueesta.
Alinen: Välittäjät pääsevät kauppahintatilastoihin ja näkevät alueen kaupat. Sillä pystyy haarukoimaan hintaa.
Ennen tarjousta kannattaa teettää kuntotarkastus. Jos tarjous tehdään kiireessä ja annetaan käsiraha tai tehdään esisopimus ennen kuntotarkastusta, voi tulla ongelmia. Meilläkin on ollut juttuja, joissa on löydetty pysyvää kosteutta, mutta myyjä haluaa silti pysyä kaupassa.
Pitääkö ostotarjous tehdä aina kirjallisena vai riittääkö suullinen tarjous?
Vierto: Välityslain mukaan välitysliikkeen on huolehdittava, että käsirahallisista ostotarjouksista ja ostotarjouksista, joissa sitoudutaan vakiokorvauksen suorittamiseen, laaditaan asiakirja. Hyvä välitystapa edellyttää, että osto- ja vastatarjoukset olennaisine ehtoineen tehdään ja hyväksytään kirjallisesti tai sähköisesti.
Alinen: Osakehuoneiston ostotarjouksen voi tehdä suullisestikin. Suulliseen tarjoukseen on annettava heti tai sovitun määräajan kuluessa myönteinen vastaus, muuten tarjous katsotaan hylätyksi. Omakotitalon osalta ostotarjouksen voi tehdä pätevästi vain kaupanvahvistajan vahvistamana. Jos vahvistusta ei ole, ostotarjous ei sido tarjouksen osapuolia tekemään kauppaa tai maksamaan sopimussakkoakaan.
Voiko tarjouksen tehdä aina myös ehdollisena? Mitä se tarkoittaa?
Vierto: Voi. Ostotarjouksen ehtona voi olla esimerkiksi oman asunnon myynti tiettyyn päivämäärään mennessä. Jos omasta asunnosta ei tehdä kauppaa määräaikaan mennessä, kauppa ei toteudu. Mikäli myyjä hyväksyy tarjouksen, hän voi myös tehdä sen ehdollisena, eli hän hyväksyy tarjouksen mutta pidättää oikeuden jatkaa myyntiä ja ottaa vastaan muita tarjouksia.
Ehtoja voi olla monenlaisia. Esimerkiksi yhden tarjouksen ehtona oli, että myyjä irtisanoo vuokratusta asunnosta vuokralaisen tiettyyn päivämäärään mennessä, jotta ostaja saa asunnon nopeammin omaan käyttöönsä.
Alinen: Ehdollinen tarjous voidaan antaa siltä varalta, ettei ostaja joutuisi kahden asunnon loukkuun. Lopullinen kauppa tehdään siis vasta sen jälkeen, kun jokin tietty ehto on täyttynyt.
Onko minun otettava jotakin erityistä huomioon, jos myyjä on yksityinen, eli toimimme ilman välittäjää?
Vierto: Ammattitaitoisen välittäjän kautta saa kuluttajansuojan, sillä välittäjä varmistaa kaikki kauppaan liittyvät asiat. Yksityisen myyjän kanssa kaikki asiat kannattaa varmistaa itse.
Alinen: On paljon ammattitaitoisia välittäjiä, mutta välittäjän käyttäminen ei ole tae siitä, ettei ongelmia voisi tulla kaupan jälkeen. Meillekin on tullut juttuja, joissa on käynyt ikävästi: ollut kova kiire, ei ole selvitetty asioita, annettu väärää tietoa tai jätetty kertomatta jotain.
Jos myyjä myy itse omakotitaloa tai rivitalo- tai kerrostalohuoneistoa, ostajan tulee varmistua, että on saanut kaikki asiakirjat hyvissä ajoin ennen kauppaa. Kuntotarkastajasta on hyvä sopia yhdessä ja varmistua kuntotarkastajan päteyydestä.
Asuntokauppariidoista ehkä kolme neljäsosaa sovitaan jossain vaiheessa, mutta neljännes päätyy käräjäoikeuteen ja muutama hovioikeuteen saakka.
Mitä tapahtuu, jos kauppa peruuntuu?
Alinen: Kaupan peruuntumisen kannalta merkittävää on se, onko olemassa hyväksytty ostotarjous ja onko siinä sovittu sopimussakosta. Jos ostotarjous on oikein laadittu ja sopimussakosta sovittu, kaupasta vetäytyvä osapuoli voi joutua maksamaan sakkoa kaupan jäädessä toteutumatta.
Asunnon kaupassa voidaan sopia myös ostotarjouksen yhteydessä annettavasta käsirahasta. Jos kauppaa ei synny, voi sopimuksen rikkova osapuoli joutua palauttamaan käsirahan tai maksamaan vakiokorvauksena enintään neljä prosenttia kauppahinnasta.